¿Vender su casa este año? Tenga en cuenta este impuesto oculto

Parece que todo el mundo ha vendido su casa este año. ¿Y porqué no? El mercado inmobiliario está en alza. Zillow Research descubrió que el mercado interno de EE. UU. Subió un 19,5% en 2021, y pronosticaron además que los precios de las viviendas en 2022 aumentarán otro 11%.

Para muchos, conseguir el mejor precio por su casa ha sido una buena sensación. Pero muchos contribuyentes podrían experimentar una gran sorpresa fiscal en abril cuando presenten su declaración, una ganancia de capital provocada por el alza de precios.

Es esencial que los contribuyentes comprendan las reglas básicas que rodean la venta de una residencia principal para que puedan estar preparados al momento de presentar el impuesto sobre la renta.

¿Cuál es el tratamiento fiscal cuando vende su casa?

Lo primero que debe considerar es cuál es la regla fiscal real al vender su casa o cuál es la sección 121 del código fiscal.

“El artículo 121 indica si la ganancia de la venta de su residencia principal está sujeta a impuestos o no. Para los contribuyentes que se han casado conjuntamente, la exclusión de la ganancia imponible puede llegar hasta $ 500,000; para todos los demás son $ 250,000 ”, dice Lorilyn Wilson, CPA y CEO de Lookahead LLC y DueNorth PDX.

Además, la sección 121 se centra en dos aspectos principales: propiedad y uso.

«Para ser elegible para esta exclusión, el contribuyente debe haber ocupado la vivienda durante dos de los últimos cinco años (los dos años no tienen que ser posteriores) y no debe haber solicitado esta exclusión en los dos años anteriores», explica Wilson. .

La prueba de uso suele ser aquella en la que existe cierta confusión. El contribuyente debe haber utilizado la propiedad como residencia principal durante 24 meses o dos años dentro de un período de 60 meses.

Por ejemplo, un contribuyente podría haber comprado su casa en febrero de 2015 y haber vivido allí como su residencia principal hasta febrero de 2016, cuando su empresa le pidió que aceptara una asignación. El contribuyente se queda con la casa y regresa a la casa como su residencia principal en junio de 2017. En junio de 2018, ponen la casa a la venta. Esto daría derecho a la exención.

¡Base, base y base!

Pero una vez que los contribuyentes determinan que cumplen con los parámetros de la sección 121, deben determinar si la exención cubre la totalidad de la ganancia. No siempre es tan sencillo.

“Lo que más confunde entre los contribuyentes es el cálculo de la ganancia; la mayoría asume que es la diferencia entre la cantidad que debe por la casa y el precio al que la vendió”, dice Wilson. «De hecho, la base de la casa es la base para calcular la ganancia, no el préstamo».

Los contribuyentes deben comprender cómo se calcula la base.

“La base es el precio de compra original más los costos de cierre (tarifas de agente inmobiliario, costos de instalación, seguro de título, etc.) que se encuentran en su estado de cuenta de compra de cierre”, explica Wilson.

Esta cantidad puede ser significativa. Es cada vez más común que los vendedores realicen mejoras en sus casas o realicen mejoras antes de vender. Además, los agentes inmobiliarios suelen cobrar tarifas del 5 al 6%. Todos estos se pueden agregar a la base.

Pero eso no es lo único que calcula la base. Los contribuyentes deben asegurarse de no olvidar las mejoras.

“Además, cualquier mejora que haga en la casa aumentará su base, como baños renovados, una cocina nueva, un reemplazo de un techo o pisos nuevos”, dice Wilson.

Wilson da un buen ejemplo de cómo las mejoras pueden ayudar a mitigar las ganancias imponibles. “Digamos que los contribuyentes casados ​​compraron su residencia principal por $ 200,000, hicieron $ 100,000 en mejoras y luego la vendieron 8 años después por $ 750,000. Esto se traduciría en una ganancia libre de impuestos de $ 450,000 ya que está por debajo del umbral de exclusión de $ 500,000 ”, dijo.

El IRS define una mejora como cualquier cosa que se adhiera o mejore permanentemente la vida de la propiedad. Si no está seguro de si algo es una mejora, debe pedirle una aclaración a su profesional de impuestos.

Cómo reducir su plusvalía

Con solo unos pocos días en el año, no hay muchas oportunidades para ayudar a mitigar esto en el frente fiscal. Pero hay uno que los contribuyentes deben considerar, especialmente porque la venta de una casa se grava a la tasa de ganancias de capital.

“Si sufrió pérdidas de capital en el año en que vendió su casa, esas pérdidas pueden reducir parte o la totalidad de la ganancia imponible de la venta de su casa”, explica Wilson. «Las pérdidas de capital pueden resultar de la venta de bienes raíces, acciones o incluso negocios por menos de lo que pagó por ellos».

Para la mayoría de los contribuyentes, estas pérdidas probablemente serían generadas por su cartera de inversiones. Además, podría tener pérdidas arrastradas enterradas en su declaración de impuestos. Es importante hablar tanto con su profesional de impuestos como con su asesor financiero.

Wilson explica cómo funcionan. “Si ha sufrido pérdidas de capital de años anteriores que no pudo compensar con ganancias de capital, esas pérdidas se arrastran cada año indefinidamente hasta que se puedan aplicar a las ganancias de capital. «

Organizar

A medida que se acerca el fin de año, la organización es fundamental para los contribuyentes que reportarán la venta de una residencia principal en 2021. El mejor enfoque es sentarse con lápiz y papel y definir las bases, costos y mejoras. Al organizarse, los contribuyentes pueden determinar si tendrán una deuda tributaria asociada en abril. Si se reconocen antes de fin de año, siempre existe la posibilidad de reconocer pérdidas para mitigar las ganancias potenciales.

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